Регистрация договора аренды

Регистрация аренды недвижимости включает в себя:

- юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации договора аренды недвижимости.

- правовую экспертизу представленных Вами документов: на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве).

- формирование пакета документов для регистрации аренды.

- помощь при составлении договора аренды недвижимости;

- непосредственно осуществление действий по государственной регистрации договора аренды.

Договор аренды недвижимости - документ по которому одна сторона (Арендодатель) передает или обязуется передать во временное пользование другой стороны (Арендатора) земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, а Арендатор обязуется принять это имущество и уплачивать за него определенную денежную сумму (арендную плату).

Обязательная государственная регистрация аренды недвижимости предусмотрена ст.ст. 609, 651 Гражданского кодекса РФ.

Обращаем Ваше внимание на то, что не каждый договор аренды подлежит государственной регистрации: договор аренды, заключенный на срок менее года не регистрируется, однако долгосрочный договор аренды эффективнее защищает права сторон договора.

Ответы на вопросы по государственной регистрации аренды.

Как осуществляется государственная регистрация аренды недвижимости в строящемся здании?

В связи с тем, что до государственной регистрации прав собственности на здание, формально здание не имеет собственника и договор аренды недвижимости не может быть заключен, в Вашем случае необходимо заключить предварительный договор аренды помещения. Суть такого договора состоит в том, чтобы определить условия, в соответствии с которыми в будущем будет заключен «основной» договор. Предварительный договор аренды помещения защищает права и Арендатора - так как он резервирует за собой интересующее его помещение и приобретает гарантию того, что впоследствии договор аренды помещения обязательно будет заключен; и Арендодателя – так как он может до фактической сдачи в эксплуатацию здания уже решить для себя проблему его заполнения Арендаторами, согласовать условия будущих договоров.
Указанные договоры не подлежат государственной регистрации. Судебная практика также признает тот факт, что не подлежит государственной регистрации и предварительный договор аренды недвижимости. Объясняется это следующим. В силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора аренды недвижимости. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора аренды помещения является обязательство сторон по поводу заключения договора в будущем, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Регистрация договора аренды недвижимости осуществляется до или после подписания акта приема-передачи?

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в срок, указанный в договоре аренды помещения, при этом передаточный акт сдается в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве с остальными документами, необходимыми для государственной регистрации договора аренды недвижимости, в случае, если к моменту предоставления документов в регистрирующий орган срок подписания передаточного акта уже наступил.