Содержание
консалтинговые услуги


Мы живем в интересное время. За короткий срок в пару десятков лет жилой фонд огромной страны перешел в собственность граждан абсолютно бесплатно – с помощью программы приватизации. Программа эта заканчивается в марте 2013 года; многие из тех, кто хотел приватизировать муниципальное жилье, успели это сделать. Таким образом, на рынок в кратчайшие по историческим меркам сроки вышли миллионы квартир.


Новому поколению молодых людей, не желающих делить кухню с родителями, приходится куда труднее: на бесплатную квартиру можно не рассчитывать. Многие из них снимают или покупают собственное жилье – очень часто в ипотеку или же используя свою долю в приватизированной квартире. К этим молодым людям относится изрядная доля покупателей.


Ипотечные программы помогает приобрести квартиру в Москве или Московской области и большому количеству новых москвичей, приехавших из регионов или других государств. Ипотека также стимулирует покупательскую способность; доля таких покупателей увеличивается постоянно.


Третья большая группа квартировладельцев – инвесторы. Тут все просто: вкладываем деньги, надеемся на рост цен на недвижимость, попутно сдаем.


Ну и, конечно же, никто не отменял другие причины, по которым люди покупают квартиры; проще всего объединить их в группу «так сложилась жизнь».


Иными словами рынок купли-продажи жилья цветет пышным цветом; ежегодно на него вливаются миллионы квадратных метров новых домов.


Каждый из многочисленных потенциальных покупателей может стать вашим контрагентом при продаже квартиры.


Если сравнивать риски продавца при продаже квартиры и риски покупателя при приобретении квартиры в случае грамотной организации сделки при юридической поддержке заключения договора банковской ячейки, риски продавца меньше. В Москве и Московской области передача денег происходит разумным и отработанным способом: через банковскую ячейку или по безналичному расчету.


<Переход средств от покупателя к продавцу осуществляется следующим образом. Покупатель в присутствии продавца закладывает наличные деньги в банковскую ячейку, причем банк, по желанию продавца и за небольшую дополнительную плату, проверяет подлинность купюр и подтверждает сумму, помещаемую в ячейку (это и есть тот небольшой риск, которого легко избежать). Одновременно стороны подписывают договор купли-продажи. Банк дает продавцу доступ к деньгам только после того, как будет осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи. Таким образом, покупатель гарантированно получает квартиру в собственность, а покупатель – деньги. Такая же схема возможна и без ячейки – при оплате по безналичному расчету через аккредитив. /p>

В регионах же ситуацию с передачей денег при продаже квартиры пока еще сложно назвать цивилизованной: расчеты до государственной регистрации – обычная вещь. Во многих небольших городах фразу «давайте через ячейку» просто не поймут. Вы нам деньги, мы вам договор, и разбежались. Но постепенно цивилизованный способ распространяется по стране.


Срочная продажа квартиры может быть связана как с простой жизненной необходимостью, так и, увы, со сложными периодами. Есть множество факторов, которые могут ускорить продажу квартиры в Москве: усиленная реклама на правильных ресурсах, профессиональная работа с потенциальными покупателями, сама квартира – ее юридическая и физическая «свобода», отсутствие несовершеннолетних собственников и так далее. Но все эти факторы косвенные: если покупателю приглянулось ваше жилье, он пойдет на решение многих, в общем-то, житейских вопросов.


Главным фактором, способствующим быстрой продаже квартиры, является, конечно же, цена. Хочешь продать быстро – снижай цену. Это относится практически к любым товарам и услугам, кроме небольшого круга специфических, а также предметов роскоши. Недвижимость же вполне вписывается в это базовое правило экономики.


И тут мы подходим к непростому вопросу, корни которого лежат скорее в области психологии.


Недвижимость в России – самая большая материальная ценность. Абсолютное большинство тех, кто получил квартиру в собственность в результате приватизации, никогда не смогли бы купить ее на собственные деньги. Небольшая, часто неудобная, неотремонтированная, перенаселенная квартира, хозяевами которой к тому же являются несколько человек, в момент продажи становится бесценной. Как же продать квартиру быстро? Почти невозможно, просто рука не поднимается снизить цену. Доводы специалистов воспринимаются с недоверием и горечью. В итоге процесс тормозится, сделка откладывается, драгоценное время уходит впустую.


Крупная сумма денег, которая понадобилась срочно, часто связана с каким-либо сильным стрессом, тяжелой жизненной ситуацией. Но продажа квартиры, да еще и с дисконтом, сама по себе большой стресс. Если есть возможность, постарайтесь избежать его хотя бы частично, переложив очень хлопотную и времязатратную часть по поиску покупателей, показам квартиры, договоренности об авансе и сопровождении сделки на риэлтера/маклера/юриста. Эта услуга стоит разумных денег и окупается многократно.


Непривычный же к процессу человек к моменту сделки чувствует себя выжатым, как лимон. На самом деле все не так ужасно.


Итак, вы говорите: хочу продать квартиру. Что дальше? Стандартный алгоритм примерно следующий.


1. Оценка.


Какую сумму вы хотите получить на руки? Будете ли вы тратить ее на покупку другой квартиры сразу же? Имеют ли для вас значение сроки, готовы ли вы участвовать в цепочке сделок? Какие преимущества и недостатки есть у вашей квартиры? Является ли ваша квартира типовой или уникальной? Если первое, то по какой цене продаются аналогичные?


2. Реклама.


Покупатели обычно обращаются к риэлтору, и правильно делают (почему – об этом мы подробно поговорим в материале «Покупка квартиры»). А где ищут информацию риэлторы? Конечно же, в базах данных. Они бывают как платные (например, Winner – для просмотра базы надо заплатить от 4000 рублей в месяц), так и бесплатные (например, авито, из рук в руки). Именно там и должна появиться информация о вашей квартире вместе с основными данными: общая/жилая площадь, количество комнат, этаж/этажность дома, площадь кухни, санузел (один или больше, раздельный или совместный), наличие ремонта, окна (во двор / на улицу), чистая сделка или альтернатива и так далее. Ну и, разумеется, цена.


3. Просмотры.


Если объявление составлено правильно, а цена разумная, то по нему сразу же начнут звонить, причем в 90 % случаев именно риэлторы. С ними вы и будете договариваться о просмотрах вашей квартиры. Если у вас есть свободное время, то показы могут стать довольно интересным занятием. Но будьте готовы к тому, что факторы, которые вы хотели демонстрировать как преимущества, будут безжалостно раскритикованы маклерами, а сами они будут в первую очередь интересоваться тем, сколько вы готовы скинуть с первоначальной цены. Фраза «Квартира неплохая, но вы же понимаете, что она не стоит таких денег» встретится вам не раз.


4. Аванс.


Это сумма, которую долгожданный покупатель передает вам в знак серьезности своих намерений. В настоящее время сумма аванса за 1-2 комнатную квартиру в Москве составляет примерно 150-300 тысяч рублей. О разнице аванса и задатка говорилось много раз, давайте уточним снова (тема уж очень важная). Итак: аванс возвращается в полном объеме, кто бы ни был виноват в отмене сделки; стороны просто остаются при своих. В случае с задатком все куда более строго: если в отмене виноваты вы, то придется вернуть его в двойном размере. Виноват покупатель? Он теряет задаток в полном объеме (ст. 381 ГК РФ).


Если же сделка состоится, то сумма аванса или задатка будет просто учтена при окончательном денежном расчете; разницы на практике вы не почувствуете.


5. Подготовка к сделке.


Итак, покупатель найден; начинается «бумажная» часть. Вашу квартиру будут проверять на юридическую чистоту, изучать документ, по которому вы стали собственником (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации; завещание, наследственное дело; решение суда и пр.). Уверены ли вы в ней сами? Вспомните: были ли включены в приватизацию несовершеннолетние дети? Могут ли появиться претенденты из числа наследников, если квартира получена по наследству? Все ли собственники дееспособны, не стоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере? Не находится ли кто-то из них в тюремном заключении? Есть ли среди собственников несовершеннолетние?


Помимо подтверждения чистоты, для сделки понадобятся выписка из домовой книги (текущая и архивная), документы из БТИ: поэтажный план и экспликация. Нет ли на ней красных линий, то есть зафиксированной неузаконенной перепланировки?


Какое-то время займет и согласование договора купли-продажи.


6. Собственно сделка:


подписание договора, закладка денег в ячейку, передача договора на госрегистрацию, получение покупателем свидетельства о собственности. Продавец забирает свои деньги из банковской ячейки и в оговоренный договором срок освобождает квартиру юридически и физически. Процесс продажи квартиры окончен.


Так можно описать вкратце этот непростой и довольно нервный процесс.


Знаете ли вы, откуда берутся риэлтеры и агентства недвижимости?


В начале 90-х они выросли из невидимой армии частных маклеров, деятельность которых в советское время была незаконна. Спрос был огромен, рынок рос как на дрожжах; новые агентства возникали каждый день, пытаясь этот спрос удовлетворить.


Сейчас картина, казалось бы, другая: на рынке сложился костяк основных игроков, а частные маклеры зубасты и опытны.


Новички же, приходя в профессию, повторяют собой стихию двадцатилетней давности в миниатюре: они учатся на практике. На вашей квартире, на вашей сделке. И вы никогда не узнаете, что ваша сделка будет у новичка первой в жизни и он волнуется так же сильно, как и вы.


Компания «ЮНОРА» пошла принципиально иным путем.


Двенадцать лет опыта в области сделок с недвижимостью, регистрации договоров, работы в суде, юридической экспертизы привели нас к услуге по купле-продаже недвижимости естественно и уверенно. По словам одного из наших клиентов, мы просто обязаны заниматься продажей и покупкой квартир!


  • • Полный цикл услуги: от объявления о продаже до госрегистрации,
  • • Безупречное соблюдение законодательства,
  • • Работа с ипотекой,
  • • Квалифицированная юридическая поддержка,
  • • Справедливые цены на услуги.

Итак, если вопрос о продаже квартиры назрел, то позвоните нам не откладывая, и Ваша собственность будет продана так быстро и выгодно, как это только возможно. Консультация бесплатна!


+7 (495) 787-37-67



Регистрация недвижимости БТИ
Консалтинговая группа "ЮНОРА"

Адрес:

125171, Москва, Ленинградское шоссе, д 13, корп. 1

Телефон:

+7 (495) 787–37–67


Время работы:



Суббота и воскресенье:

выходные

В этом разделе вы найдете ссылки на полезные юридические ресурсы и ресурсы по оценке.
Чаще всего посетители сайта задают следующие вопросы. Ознакомьтесь с ответами на них. Возможно, они Вам помогут.